Vérifié le 26/03/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
En cas de loyer impayé, le propriétaire doit s'adresser à son assureur ou à la caution de son locataire. Si le locataire bénéficie d'une allocation logement, le bailleur a obligation de prévenir la Caf ou la MSA. La résiliation du bail (étape préalable à l'expulsion) peut ensuite être prononcée par le juge, de façon "automatique" si le bail contient une <span class="expression">clause résolutoire</span>. Le juge peut aussi la prononcer après examen de la situation (on parle alors de <span class="expression">résiliation judiciaire</span>).
Dès le 1<Exposant>er</Exposant> impayé de loyer et avant toute action tendant à demander la résiliation du bail, le propriétaire doit s'adresser :
à la personne qui s'est portée <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F31267">caution</a> pour le locataire, lorsqu'il en existe une,
ou à Action Logement, si le locataire a souscrit la <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F33453">garantie Visale</a>,
ou à son assureur s'il a souscrit une <a href="https://www.inc-conso.fr/content/sassurer-contre-les-loyers-impayes-la-garantie-des-loyers-impayes-gli" target="_blank">assurance garantissant les impayés de loyer</a>
.
À noter
propriétaire et locataire peuvent choisir de faire appel à un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F1736">conciliateur de justice</a> pour formaliser un accord (exemple : étalement du remboursement).
Si le locataire est bénéficiaire d'une aide au logement, le propriétaire a obligation de <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F32037">prévenir la Caf (ou la MSA) dans les meilleurs délais, afin qu'elle enclenche une procédure pour impayé</a>.
La Caf (ou CMSA) considère qu'il y a impayé :
Allocation logement versée au locataire
Allocation logement versée au propriètaire
Pour la Caf (ou CMSA), il y a impayé dès que la dette du locataire est égale à 2 fois le loyer hors charges.
Par exemple :
un loyer de <span class="valeur">430 €</span>
des charges mensuelles de <span class="valeur">90 €</span>
une aide au logement de <span class="valeur">200 €</span>
La procédure de résiliation dépend de la présence ou non dans le contrat de bail d'une <span class="expression">clause résolutoire</span>. Il doit s'agir d'une clause prévoyant que le bail sera résilié automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. En pratique, cette clause existe dans la plupart des contrats de location.
Si le bail ne contient pas de <span class="expression">clause résolutoire</span>, on parle alors de <span class="expression">résiliation judiciaire</span>.
Résiliation par la clause résolutoire
Résiliation judiciaire
<span class="miseenevidence">Commandement de payer</span>
Si le bail contient une <span class="expression">clause résolutoire</span>, le propriétaire doit prendre contact avec un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F2158">huissier</a> pour qu'il envoie au locataire (et à la personne qui s'est portée caution) un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=R2698">commandement de payer</a> précisant les sommes réclamées.
Si le locataire conteste les sommes réclamées, il peut contacter le propriétaire et, à défaut d'accord, il doit saisir le juge du tribunal de son domicile.
<span class="miseenevidence">Délais de paiement</span>
Le locataire a 2 mois pour payer les sommes réclamées et les frais d'huissier. S'il ne peut pas les payer, il peut durant ce délai :
demander des délais de paiement au juge en saisissant le tribunal de son domicile,
demander ponctuellement une aide financière à un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F1334">fonds de solidarité pour le logement (FSL)</a>.
<span class="miseenevidence">À l'issue du délai</span> de 2 mois (ou du délai de paiement accordé par le juge) :
si le locataire a payé les sommes dues, il peut rester dans le logement,
si le locataire n'a pas payé les sommes dues, le propriétaire doit saisir le tribunal pour qu'il constate que le bail est résilié et qu'il prononce l'expulsion. Le propriétaire peut saisir le juge en <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F1378">référé</a>.
<span class="miseenevidence">Assignation en justice</span>
Si le bail ne contient pas de <span class="expression">clause résolutoire</span>, le propriétaire doit faire appel à un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F2158">huissier</a> pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal et obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.
Avant d'assigner le locataire en justice, le propriétaire peut lui adresser une <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=R2705">mise en demeure</a> de respecter ses engagements, mais il n'y est pas obligé.
<span class="miseenevidence">Décision du juge</span>
Le tribunal apprécie si la faute du locataire est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail et l'expulsion.
Après examen de la situation financière du locataire, le juge peut décider d'accorder des délais de paiement s'il estime que la dette pourra être payée. Si ce n'est pas le cas, le juge peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire.
Lorsque le juge a ordonné la résiliation du bail et l'expulsion du locataire, le propriétaire doit envoyer au locataire par huissier un <span class="expression">commandement de quitter les lieux</span>.
<span class="miseenevidence">Délais pour quitter le logement</span>
À partir de la réception du <span class="expression">commandement de quitter les lieux</span>, le locataire a 2 mois pour quitter le logement. Il peut saisir le juge de l'exécution pour obtenir un délai supplémentaire.
Le juge peut accorder un délai supplémentaire allant de 3 mois à 3 ans maximum, selon la situation du locataire (âge, état de santé, situation familiale).
Formulaire Demander un délai à une mesure d'expulsion - Requête au juge de l'exécution
La procédure d'expulsion doit être mise en œuvre par un huissier. L'huissier peut annoncer préalablement sa visite, mais ce n'est pas obligatoire. L'huissier doit se présenter au logement les <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=R17508">jours ouvrables</a> entre 6 heures et 21 heures.
Attention :
le bailleur qui procède lui-même à l'expulsion d'un locataire indélicat est passible de 3 ans de prison et de <span class="valeur">30 000 €</span> d'amende.
Selon que le locataire est présent ou non
Le jour de l'expulsion :
si le locataire refuse d'ouvrir la porte : l'huissier dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate son échec et fait appel à une autorité de police,
si le locataire est absent : l'huissier ne peut pénétrer dans le logement que s'il est accompagné d'une autorité de police et d'un serrurier. L'huissier dresse ensuite un procès-verbal d'expulsion. Il informe le locataire par une affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu'il ne peut plus pénétrer dans le logement,
si le locataire n'émet aucune protestation pour quitter les lieux : l'huissier dresse un procès-verbal dans lequel il procède à l'inventaire des meubles.
Si des meubles ont été laissés
Si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l'huissier dans un local approprié, le procès-verbal d'expulsion doit obligatoirement contenir :
l'inventaire de ces biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande,
la mention du lieu et les conditions d'accès au local où ils ont été déposés,
l'obligation pour la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à retirer ses biens dans le délai de 2 mois non renouvelable à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal. Les bien non retirés sont vendus aux enchères publiques dans le cas où l'inventaire indique qu'ils paraissent avoir une valeur marchande. Sinon, les biens sont considérés comme abandonnés sauf les papiers et documents personnels qui sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l'huissier,
la mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l'absence de valeur marchande des biens dans le délai d'1 mois à partir de la remise ou de la signification du procès-verbal,
l'indication du juge territorialement compétent pour connaître de la contestation,
et la reproduction des articles <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCode.do?idArticle=LEGIARTI000025938306&idSectionTA=LEGISCTA000025938304&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R. 121-6 à R. 121-10</a>
, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000039066541&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R 442-2</a>
et <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000039624844&cidTexte=LEGITEXT000025024948" target="_blank">R 442-3</a>
du code des procédures civiles d'exécution.
Le propriétaire ne peut pas prendre l'initiative de pénétrer dans le logement avant l'intervention d'un huissier, faire changer la serrure et toucher aux meubles, <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F12244">sous peine de poursuites pour violation de domicile</a>.
Expulsion interdite durant la "trêve hivernale"
Aucune expulsion locative ne peut avoir lieu durant la période dite de <span class="expression">trêve hivernale</span>, allant <span class="miseenevidence">du 1<Exposant>er</Exposant> novembre au 31 mars</span> de l'année suivante.
À savoir
en 2020, <span class="miseenevidence">la fin de la trêve hivernale est repoussée au 10 juillet 2020 inclus</span>.
Mais la <span class="expression">trêve hivernale</span> ne s'applique pas dans les cas suivants :
Le logement se trouve dans un immeuble qui a fait l'objet d'un <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F16104">arrêté de péril</a>
L'expulsion est assortie d'un relogement correspondant aux besoins familiaux du locataire (le nombre de pièces doit correspondre au nombre d'occupants)
Toutefois, durant la <span class="expression"> trêve hivernale</span>, un propriétaire a le droit d'engager <a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=F31272">une procédure d'expulsion</a> en saisissant le juge du tribunal en référé (procédure d'urgence). Si l'expulsion est ordonnée par le juge, elle sera alors effective dès la fin de la trêve.
dans les départements d'outre-mer (<a href="https://vouharte.fr/rubriques/demarches-administratives/?xml=R41207">Dom</a>), une <span class="expression">trêve cyclonique</span> peut s'appliquer. Les dates varient selon les départements, il convient de se renseigner auprès de la préfecture concernée.
